Доля дела ру 0
5 Мая 2017

Договор аренды нежилого помещения. Основные моменты

Часто предприниматели сталкиваются с необходимостью аренды помещений. Повод для этого бывает разный - открытие нового офиса, расширение производства, недостаток собственных складских площадей, иные причины. Если нет собственного помещения, его всегда можно арендовать. Договор аренды нежилого помещения один из наиболее часто встречающихся видов договоров среди компаний. В чем его особенности, на какие моменты стоит обратить внимание при подписании такого договора?

В Гражданском кодексе РФ аренде посвящена отдельная глава, где расписаны основные положения, а также особенности заключения разных договоров аренды. В данной статье речь пойдет о договоре аренды нежилых помещений.

Договор аренды, заключаемый между юридическими лицам (или если одной из сторон является юридическое лицо) обязательно составляется в письменном виде. Как правило, договор аренды содержит следующие основные разделы:

  • Предмет договора
  • Арендная плата
  • Порядок передачи помещения
  • Права и обязанности сторон
  • Расторжение договора

Рассмотрим в отдельности каждый из них.

1. Предмет договора. В этом разделе необходимо четко прописать данные Объекта, передаваемого в аренду. Укажите наименование Объекта, его площадь, кадастровый номер, адрес местонахождения, литер (при наличии) в соответствии со свидетельством о праве собственности. Если в аренду передается помещение (или его часть) – нужно указать номер этого помещения в соответствии с техническим паспортом, а также этаж, на котором находится данное помещение.

Описание объекта аренды является одним из существенных условий данного договора. Если стороны не согласовали это условие, то договор считается незаключенным. Однако, если стороны при заключении договора не описали Объект, подлежащий передаче в аренду должным образом, но при этом они фактически исполняли условия договора (то есть Объект передан в аренду и спор о ненадлежащей передаче Объекта в аренду между сторонами отсутствует, проводятся арендные платежи) в таком случае стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Также в этом разделе можно указать цель, для которой будет использоваться помещение и срок аренды. Если договор заключается на срок не менее года – то он подлежит государственной регистрации в Росреестре. Такой договор вступает в силу для третьих лиц с момента его государственной регистрации. Все дополнительные соглашения к такому договору тоже нужно регистрировать. Сделать это может любая из сторон или при желании документы могут подать обе стороны совместно. Если в договоре аренды не указан срок, на который он заключен – то договор считается заключенным на неопределенный срок.

2. Арендная плата. Арендная плата тоже является существенным условием договора и может устанавливаться в разном виде. К примеру, это могут быть определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно; предоставление Арендатором определенных услуг; возложение на Арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены иные формы оплаты аренды. Также договором может быть предусмотрено сочетание разных форм арендной платы.

По соглашению сторон арендная плата может изменяться на протяжении срока аренды чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. На практике это оформляется дополнительным соглашением, в котором прописывается размер, на который изменяется арендная плата, а также момент с которого арендная плата считается измененной.

Договором также может быть предусмотрено право Арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы. Однако сделать это Арендатор может не чаще одного раза в год. При этом такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны Арендодателя. Как правило, односторонне изменение происходит в связи с изменением тарифов на коммунальные услуги или в связи с изменениями кадастровой стоимости Объекта.

Стоит также отметить, что в ряде случаев Арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы. Например, если при заключении договора Арендодатель не предупредил Арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество. Или если Арендодатель нарушил обязанности по капремонту. Выявление Арендатором недостатков в переданном имуществе, за которые отвечает Арендодатель также дает право Арендатору на уменьшение арендной платы.

3. Порядок передачи помещения. По общему правилу Гражданский кодекс не содержит требования оформлять Акт прима-передачи имущества в аренду. Исключение составляет аренда зданий, сооружений, предприятия. Но на практике передача помещения в аренду и его возврат после окончания срока аренды оформляется письменно в виде Акта приема - передачи. Подписывают его обе стороны. В случае наличия замечаний к состоянию передаваемого объекта об этом необходимо сделать соответствующую запись в Акте. Также в этом разделе договора можно прописать срок не позднее которого помещение должно быть передано Арендатору и возвращено Арендодателю, а также ответственность Сторон за нарушение этого срока. Передаваемое в аренду помещение должно использоваться в соответствии с его назначением. Если Арендатор будет использовать помещение не в соответствии с условиями договора или назначением помещения, то Арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещение убытков.

Арендуемое помещение можно сдать в субаренду, если такое право Арендатора предусмотрено в основном договоре аренды. Срок, на который заключается договор субаренды, не должен превышать срока аренды по основному договору.

4. Права и обязанности сторон. Немаловажный раздел в договоре. Правильнее было бы назвать этот раздел «Обязанности и права сторон», так как заключение договора аренды порождает обязанность одной стороны передать помещение во временное владение и пользование и обязанность другой стороны – принять помещение, своевременно вносить арендную плату и использовать помещение в соответствии с его назначением и условиями договора. Помимо этих обязательств, если условиями договора не предусмотрено иное в обязанности Арендодателя входит проведение капремонта помещения, а в обязанности Арендатора – осуществление его текущего ремонта. Кроме того в данном разделе прописывается обязанность арендатора:

  • содержать помещение в исправном состоянии;
  • нести расходы на содержание помещения;
  • соблюдать нормы противопожарной безопасности.

Говоря о правах нужно отметить, что Гражданский кодекс предоставляет Арендатору право:

  • требовать передачи помещения в срок, указанный в договоре, а при отсутствии такого срока в разумный срок. При этом Арендатор имеет право требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением;
  • преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при условии надлежащего исполнения условий договора;
  • на сохранение договора аренды в силе при смене собственника арендуемого помещения;
  • на досрочное расторжение договора аренды в случаях, предусмотренных ст. 620 ГК РФ;
  • на уменьшение арендной платы, в случаях предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Что касается прав Арендодателя необходимо отметить следующее:

  • требовать своевременного внесения арендной платы;
  • удерживать имущество Арендатора по окончанию срока аренды, в случае неисполнения им обязательств по оплате аренды;
  • проверять состояние помещения и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры;
  • контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду помещения;
  • требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока оплаты, предусмотренного договором;
  • требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если Арендатор существенно ухудшает имущество, использует его не по назначению, не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечению установленного договором срока, а также в иных случаях, предусмотренных договором.

В договоре аренды можно предусмотреть иные права и обязанности сторон, например, обязанность Арендатора застраховать переданное в аренду помещение, или права и обязанности, вытекающие из пользования и улучшения переданного имущества.

5. Расторжение договора аренды. Договор аренды может быть расторгнут по истечению срока аренды, а также досрочно. Случаи, в которых Арендатору и Арендодателю предоставлено право на досрочное расторжение договора судом, указаны в ст. 619 и 620 Гражданского кодекса РФ. Также в договоре можно предусмотреть случаи одностороннего отказа от исполнения договора аренды без обращения в суд. При этом сторона, которой договором предоставлено такое право, должна действовать добросовестно и разумно. Применительно к договорам аренды, заключенным на неопределенный срок такое право предусмотрено пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. Следует отметить, что если условиями договора предусмотрена обязанность стороны выплатить денежную сумму в случае осуществления ею этого права, то данное условие договора является ничтожным. То есть если между Арендатором и Арендодателем заключен договор на неопределенный срок, то при условии надлежащего уведомления Арендодателя о намерении Арендатора отказаться от договора аренды неправомерным будет взыскание с Арендатора штрафной санкции за прекращение договора аренды до истечения его срока.

Таким образом, при заключении договора аренды важно детально проработать его условия. Следует обратить особое внимание на те условия, которые связаны с передачей и возвратом помещения, порядком его использования, а также на условия расторжения и одностороннего отказа от договора аренды.


Возврат к списку

PRO размещение — ваше объявление всегда наверху!

Что это такое?
PRO-объявление в течение 7 дней показывается на самом заметном месте сайта — в верхней части страниц результатов поиска, над обычными объявлениями.

На одной странице выводится не более 4 PRO-объявлений. Все объявления соответствуют поисковому запросу пользователя, городу и категории и упорядочены по дате или цене. По мере добавления новых премиум-объявлений, остальные объявления смещаются на следующие страницы.

Зачем нужно премиум-размещение?
В отличие от обычных объявлений, PRO-объявления всегда на виду, поэтому вы айдете партнеров гораздо быстрее!

Как сделать объявление премиум-объявлением?
На странице объявления щёлкните по ссылке «PRO-размещение» (в правой части страницы). Или перейдите в свой Личный кабинет и в разделе «Мои дела» щёлкните по ссылке «PRO-размещение».

Сколько это стоит?
PRO-размещение стоит 500 рублей. Оплата с помощью пластиковой карты, SMS, Яндекс.Денег, QIWI, WebMoney.

Соглашение об обработке персональных данных

1. Предоставляя свои персональные данные при регистрации на сайте, Пользователь даёт ООО «Честер» своё согласие на обработку и использование своих персональных данных согласно ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 г. различными способами в целях, указанных в п.2.

2. ООО «Честер» использует персональные данные Пользователя сайта в целях:
- регистрации Пользователя на Сайте;
- для определения победителя в акциях, проводимых Администрацией Сайта;
- получения Пользователем персонализированной рекламы;
- оформления Пользователем Заказа на продвижение своего объявления на сайте;
- для выполнения своих обязательств перед Пользователем.

3 ООО «Честер» обязуется не разглашать полученную от Пользователя информацию. При этом не считается нарушением обязательств разглашение информации в случае, когда обязанность такого раскрытия установлена требованиями действующего законодательства РФ.